총선 이후 부동산 빅 트랜드

부동산으로 더이상 돈을 벌기 힘든 시기라고 생각했던 분들은 부동산 이외에 다른 투자 방법을 찾는 분들이 있는 반면 여전히 투자 고수들은 다시 오를 가능성이 지역의 집값이 한 없이 더 떨어지기를 기다리고 있습니다. 총선 이후 부동산 가격이 오를 만한 지역을 고르는 법에 대해 간단히 요약 설명드리겠습니다. 다음 내용은 유튜브 [최경영의 경제오도독 이광수의 부동산 시장 "빅트렌드" 예측 "강남을 팔고 한강을 팔고 노도강으로 간다"]에서 더 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다. 

 

1. 부동산 가격 노원구와 울산을 주목하라

 

노도강 지역은 부동산 침체기에 직격탄을 맞고 있습니다. 이 지역은 노원, 도봉, 강북 지역을 가리키며, 과거에도 주택 가격 변동이 있었습니다. 2007년과 2008년에는 한국의 주택 가격이 고점에 이르다가 하락했는데, 그때 노원구가 가장 크게 올랐습니다. 노원구는 서울 평균 가격보다 낮은 편이며, 투자와 수요가 많은 지역입니다. 자가 점유율이 낮아서 재건축 아파트를 보유한 사람들이 실제로 거주하지 않는 경우가 많습니다. 이런 투자 수요로 인해 집값이 오르다가 끝물에 초보 투자자들이 대출을 받아 거래가 활발하다보니 전세가가 꽤 높고 갭투자로 집을 사게 됩니다. 그러면서 마지막에 오르게 되고 그 다음에 살 사람이 없으니 정체되었다가 가격이 빠지는 것입니다. 

 

울산의 경우 자가 점유율이 가장 높은 지역입니다. 투자 목적으로 집을 구입하지 않고 직접 거주하는 비율이 60%대 입니다. 노원구 10%대를 비교해 보았을때 아주 큰 차이가 납니다. 울산의 집값이 오를때가 고점이며 그때 집을 팔아야 하는 것입니다. 

 

2. 현재 부동산 가격

 

2022년에 10억짜리 아파트가 6억원으로 하락했다가, 2023년에는 8억원 정도로 상승했습니다. 최근에는 다시 7억원대로 조금씩 거래되고 있습니다. 서울 아파트의 평균 매매가가 10억원에서 6억원으로 빠졌다가 8억원으로 다시올랐는데 다시 빠지고 있습니다. 지난해 대출 규제 완화 정책으로 잠깐 올랐지만 올해 빠지는 매물의 양이 많아질 것입니다. 7억에서 6억대에서 요동을 치면서 거래량이 많아질 겁니다. 이때 파는 사람들은 돈을 번 사람들입니다. 그 사람들은 두배로 올랐기 때문이기도 하고 10년 이상 보유한 사람들이어서 세금 혜택도 있습니다. 그분들은 투자로 샀기 때문에 앞으로 떠 떨어질 것을 우려해 매도 물량이 증가하고 가격을 내리며서 팔게 될것입니다. 

 

3. 과거 부동산 가격을 올리는 일등 공신은?

 

한국 부동산 집값의 가장 큰 동력은 교육수요나 투자 수요가 아닙니다. 바로 갈아타기 수요입니다. 예를 틀어 노도강 집값이 오르면 강남 집값에 영향을 미칩니다. 노도강 투자로 샀다가 오르면 그걸 팔고 그 이익으로 다시 강남에 갑니다. 강북에서 팔아 한강변으로 가고 한강변으로 간 다음 강남으로 이동하면서 계속 수요가 생기는 것입니다. 강남의 집값을 올리는 가장 강력한 수요는 갈아타기 수요때문에 그렇습니다. 지금 청년이나 젋은 세대, 신혼부부들이 이 집을 살 수 있을까요? 집을 갖고 있는 사람들이 계속 갈아타면서 그 안에서 순환되는 것입니다. 1주택자들이 계속 갈아타면서 새로운 수요를 만들고 있었습니다. 

 

 4. 총선 후 부동산 전망

 

고령화가 급속히 진행되면서 부동산 시장에서 흥미로운 변화가 예상됩니다. 특히 역 갈아타기 현상이 주목할 만한 트렌드 중 하나입니다. 강남에서 한강지역으로 그리고 한강에서 노도강 지역으로 이사하는 경향이 나타날 것입니다. 이런 역갈아타기는 한국 부동산의 큰 트랜드가 될것입니다. 부동산 전문가들은 초등학교 학생수가 많은 곳을 사라고 하는데 천만의 말씀입니다. 그분들은 '교육'이 필요 없기 때문에 집 팔고 가격이 상대적으로 싼 초등학교 없는데로 이사할 것입니다. 최근에 매도하는 사람들의 연령대를 확인하니 10년 전에는 매도하는 사람 중에 10%가 60대 이상이었지만 지금은 30%로 올랐습니다. 

 

노령화 그 다음에 역 갈아타기 현상들이 일어나면 우리가 예상치 못한 시장이 형성될 가능성이 있다는 것입니다. 지금까지 사람들은 수요가 많고 공급이 부족하다는 편견에 사로 잡혀 공급이 중요한 시대였지만, 앞으로는 수요가 감소하는 시대로 수요가 더 중요한 시대가 올것입니다. 현 정부에서 재건축, 재개발을 다 풀어준다는 말은 전형적으로 옛날 시대의 패러다임인것입니다. "지으면 누군가 사겠지?" 라는 생각은 절대 통하지 않을 것입니다. 

 

자산가격의 평균 가격이 오르는 것이 모든 시장 가격이 오른다는것을 의미하지 않습니다. 평균의 함정이라고 하는데 큰 트랜드와 웨이브를 보아야 합니다. 모든 집값이 오르지 않으며 은퇴자들이 선호할 만한 합리적 가격의 공동주택을 선택하는 것이 좋습니다. 강남이 계속해서 오를 거라는 트랜드가 바뀔 수 있습니다.  

모든 사람들이 예상하고 생각하고 있는 곳에서 기회는 없습니다. 기회는 남들이 생각하지 못하는 곳에서 나올 수 있습니다.